האם העליתם בדעתכם שסימון דהוי ומטושטש של תוכנית מלפני עשרות שנים, מן עיגול קטנטן מחולק ל-4 פלחים ובו מספרים צפופים, עיגול שבמקרים רבים כלל לא מסומן בקרבת מהמגרש שלכם, יכול להשפיע היום משמעותית על שווי החלקה בבעלותכם, חלקה שברצונכם למכור, לקנות, לשעבד או לבנות בתחומה? 

המדובר בתופעה שידועה באלפי חלקות מגורים, לרבות בשכונות יקרות בערים מרכזיות בישראל. הפעם, כיד המקרה, נעסוק בעיר רמת גן. בערים וותיקות ומבוקשות כמוה נקבע כבר בתוכניות מתאר מלפני עשרות שנים, רוחב כבישים מיועד שהיה בזמנו רחב יותר מהכביש בפועל (רוחב הכביש כולל, כמובן, את המדרכות). 

לא מדובר בהכרח בהפקעה, אלא לעיתים אך ב"יעוד להפקעה" על-פי תוכנית תקפה, כלומר על-פי חוק התכנון והבנייה. בחלק מהמקים פרסמה העירייה הפקעה ממש, כלומר פרסמה הפקעה בילקוט הפרסומים (הפקעות רחבות היקף עשויות להתפרסם לחלופין  על ידי השר הרלוונטי כצו ב"קובץ התקנות"). כך או כך, חלק מההפקעות הללו מומשו והרחוב הורחב הלכה למעשה – וחלק לא. 

מניסיוני, הרחבת כביש כזו, הפקעה כזו, נאכפת כרגיל בעיקר בעת הריסת בית ישן או בניית תוספת משמעותית. לעיתים ממש רואים את המדרכות מתעבות ומצטמצמות אל מול הגדרות בזיגזג של חדש/ישן. מה זה אומר? ש"מתוכננת" מזה עשרות שנים הפקעה לכל שורת הבתים לצד הרחוב, בדרך כלל מחצית מההפרש בין רוחב הכביש בעין בפועל בעת תכנון התוכנית, ובין רוחב הכביש כפי שנקבע בתוכנית. 

מה זה "רוחב כביש בתוכנית"? – מעשית פשוט כתוב רוחב הכביש במידע התכנוני אותו ניתן לקבל ברוב היישובים באתר האינטרנט של הוועדה המקומית. לרוב הוועדות המקומיות יש טכנולוגיה לספק באינטרנט בקובץ וורד (החברה לאוטומציה) דף מידע ספציפי לחלקה שאתם מתעניינים בה, לעיתים אף למגרש המהווה חלק מחלקה. 

סטטוטורית מסומן רוחב הכביש בתשריט באמצעות "רוזטה". מהי רוזטה? בכל רחוב בתוכנית בנין עיר תמצאו בכל קטע ממנו או לפחות פעם אחת בנקודה כלשהי לאורכו, עיגול המחולק ל-4 פלחים שווים, בצורת כוונת. בכל פלח רשום כרגיל מספר. בצדדים המספר מסמן במטרים את קו בניין שמעבר לרצועת התכנון לדרך עצמה (קו בנין הנו המרחק במטרים מגבול המגרש בו אסורה הבניה ולכן השטח בתחומו ישמש כרגיל כחצר, שבילים, רחבות מדשאות וגינון). בפלח העליון מס' סידורי של הדרך. בפלח התחתון והחשוב לנו בפרק זה, מסומן רוחב הדרך במטרים. כאשר מסומן באותו פלח תחתון 16, לדוגמה, ורוחב הכביש והמדרכות לצידו בפועל רק 10 מ', המשמעות, במצב דברים רגיל, שבכל צד של הרחוב תוכננה להפקעה רצועה חזיתית לרחוב ברוחב 3 מ' מכל מגרש לאורכו. 

התשריטים הישנים האלו שלפעמים כוללים עיר שלמה, במקרה שלנו רמת גן (תוכנית רג/340) מטושטשים. לא תמיד הרוזטה ברורה לעין, לפחות לא הספרות שבתוכה. לעיתים ספרת רוחב הכביש מוסתרת על-ידי כיתוב של מאפיין אחר בתשריט, או נעלמה בשל קמטים וקרעים בחלק מהתוכניות המוצגות לעיון הציבור.

יש לציין כי רוזטה זו, שרוב הקוראים בוודאי נתקלים בביטוי כמו גם בדימוי הפיסי לראשונה בחייהם, מופיעה כאמור רק פעם אחת לכל אורך הכביש או לכל אורך קטע משמעותי מהכביש. פעמים רבות ממצאו כי הרוזטה מסומנת הרחק מהמגרש שלכם. קנה המידה בתשריט לא תמיד מאפשר בירור מידות מדויק. זו בעיה לא פשוטה שכן היעוד להפקעה משפיע אולי רק בעתיד על גודל החצר, דבר שיש לו משמעויות כספיות גם כיום, כמובן, אבל בעיקר משפיע על זכויות הבנייה בהווה, כאן ועכשיו. לזכויות הבניה כבר יש השפעה מאוד ברורה ומיידית על השווי כמו גם על המיסוי (מס שבח, היטל השבחה) בעת המכירה. פעמים רבות שטח ביעוד להפקעה מקטין את מספר יחידות הדיור המותרות במגרש, אף אם ההשפעה של הקטנה בשטח החצר זניחה יחסית לשווי.

בדפי המידע התכנוני שמקבלים בוועדה המקומית לתכנון ובניה (בעירייה) מופקת בדרך כלל התראה בדבר "יעוד להפקעה". בחלק מהמקרים מצוין שהיעוד לצורך הרחבת דרך. מהו, אם כן, שטח ההפקעה?

ניתן כרגיל לקבל אמדן שטח הפקעה במחלקת מידע תכנוני ואף באינטרנט, בחלק מהמקרים ניתן לקבל רק את רוחב הרצועה להפקעה בחזית של החלקה לרחוב. את רוחב רצועת ההפקעה הממוצע יוכל להכפיל ברוחב חזית החלקה. רוחב החזית ניתן למצוא בתוכניות ההגשה להיתרי הבנייה. באותן תכניות ככל והוגשו לאחר היעוד להפקעה, מסומנת כרגיל רצועת ההפקעה והרצועה מתוכה שנתפסה בפועל בתוך מפה מצבית למגרש. זוהי מפה שהכין מודד מסמך והיא מודפסת כרגיל כחלק מתכנית ההגשה (גרמושקה). 

שיטה זו בעייתית לקהל הרחב במיוחד כאשר רוחב ההפקעה המתוכננת או התפיסה בפועל לא מהווים מלבן פשוט אלא מעין משולש, טרפז, מקבילית או רדיוס מעוגל בפינת בצומת דרכים. גם אם נתגבר על הקושי למדוד גראפית חלק מההפקעות והתפיסות, שיטת זו לא טובה בכל המקרים.

מה היה רוחב הכביש בפועל, בעת הכנת התוכנית להפקעה? כלום נתפסה בפועל ההפקעה והיא כיום חלק מרוחב הכביש שהורחב מאז התוכנית ישנה? האם נתפסה ההפקעה שתוכננה באופן חלקי או מלא? ואם באופן חלקי, מה שטח התפיסה בכל צד של הכביש? ומי מבטיח לנו כי לא נתפסה הפקעה נוספת לאחר הכנת מפה מצבית להיתר ישן. 

אין תשובות כרגיל לנושא תפיסות בעבר ויתרת הפקעה מתוכננת בעתיד. כרגיל קיים מגרש עם גדר וחצר עם גינון. פעמים רבות הגדר, התאורה, המזרקה, השבילים המרוצפים, הברזים, הממטרות, בריכת הדגים  או המסלעה היפה, כולם או חלקם מיועדים להעתקה או להריסה לצורך יתרת ההפקעה המתוכננת.

את שטח התכנון להפקעה או לפחות את רוחב רצועת ההפקעה המתוכננת למגרש שלכם תקבלו מן הסתם ב…מידע התכנוני.  כלומר, תמצאו את עצמכם מסתובבים סביב הזנב עם נתונים חסרים מאוד המשפיעים בצורה משמעותית מאוד על השווי.

המידע על ההפקעה שנמסר באדיבות מחלקת המידע של הוועדה המקומית מבוסס בדרך כלל על "מדידה גראפית" או "מדידה גראפית ממוחשבת". מדידה כזו אכן יותר מדויקת מאשר מדידה של שמאי מקרקעין או עורך דין או בעל קרקע שיושב עם קנה מידה וסרגל. האם מדידה כזו מדויקת מספיק כשלעצמה? 

בעלי מקצוע כגון עורכי דין ושמאי מקרקעין טוב שיסייגו את מקור האינפורמציה הזה. דרך המלך היא הזמנת מפת מדידה ממודד מוסמך. זה נחוץ במיוחד כאשר החלקה עומדת למכירה והמידע נחוץ נואשות לשני הצדדים (קיימת פסיקה בנושא של "ייזהר המוכר" וגם של "ייזהר הקונה" וגו'). 

המחשה לסוגיה:

 בשמאות מכריעה של השמאית דורית פריאל שפורסמה באתר משרד המשפטים, לגוש 6145 חלקה 732 רח' החי"ל 22 פינת רח' הרוא"ה, שטח חלקה רשום בטאבו 504 מ"ר. שטח לאחר ייעוד להפקעה לצרכי ציבור לפי מידע תכנוני ועל-פי חישוב גראפי 417 מ"ר. שטח לאחר יעוד להפקעה על-פי מדידה ספציפית שביצע מודד מוסמך (המדידה נעשתה לצורך תכנית הגשה להיתר בנייה) 397 מ"ר בלבד. 

למטה: צילום תשריט תכנית רג/340 ובתוכו מסומנות בעיגולים כחולים הרוזטות של התכנית הישנה לרחובות הרא"ה והחי"ל בקרבת החלקה אשר המיקום שלה מסומן בחץ כחול במסגרת אדומה:

מוצע איפה לבעלי מקצוע לסייג בשמאויות ולהחתים לקוחות (עורכי דין) לעניין השטח נטו לאחר יעוד להפקעה ולהציע בכל לשון של הצעה לשכור מודד מוסמך לבירור סופי של שטח ההפקעה. מוצע למוכרים ולקונים לשלם בשמחה את עלויות המודד. עלות זו זניחה כרגיל לשווי החלקה ותמנע הפסדים, תביעות ועגמת נפש.